近段时间东莞最忙的莫过于住建局的小伙伴，仅上周便一口气推出多项关于房地产的政策。

其中最引人热议的政策莫过于“严控商业办公用房改公寓工作实施方案”，方案明令对公寓执行严格管理。

(资料图片)

来源：东莞市自然资源局

众所周知，公寓一直是东莞楼市发展中迈不过去的坎。

而对于部分买了公寓的买家，与其说是一道坎，还不如说是一个坑？

那么这个犹如深水炸弹般突袭而来的方案，究竟是酝酿已久，还是姗姗来迟呢？

这一切还得从东莞的公寓乱象说起！

甲级写字楼空置率全国第一

供给过剩致租金下跌3成

谈到东莞的公寓，就不得不说起东莞的写字楼市场，毕竟这项政策也是围绕着商业办公改公寓为出发点。

根据第一太平戴维斯公布2022年第四季度数据，东莞甲级写字楼空置率为54.6%，登顶全国第一。

来源：第一太平戴维斯

环顾大湾区，东莞写字楼现有存量排在第5位，为209万㎡。

2022年，深圳甲级写字楼的空置率为21%，广州甲级写字楼空置率为16%，与东莞经济体量最为接近的佛山空置率也仅为33%，可想而知，东莞的写字楼空置率已远超警戒线。

写字楼空置率高企，直接影响到整体租金水平，根据第一太平戴维斯数据，2022年东莞甲级写字楼租金指数环比下降4.1%，平均租金降至每月54.8元/㎡。

东莞甲级写字楼主要集中于鸿福路商圈和南城总部基地周边，目前这两个区域租金水平大约在40-55元/月·㎡，与高峰时期每月70-80元/㎡相比，跌幅接近三成。

东莞南城总部基地

从租金的跌幅来看，东莞的写字楼已经出现严重的供过于求的局面。

当然，甲级写字楼的空置率走高也意味着这几年一家家被压垮的中小企业搬离。

不过，表面上写字楼与商住公寓似乎并无关联，但是对于东莞来说，写字楼市场却能影响直接影响公寓市场。

商务公寓&住宅公寓

傻傻分不清？

作为房地产高速发展的产物，公寓一直是令人纠缠不清的物业形式之一。

不同城市对公寓的定义也十分的模糊，不少开发商为了利益打文字有戏，使得公寓成为复杂性十足的物业。

在东莞，公寓分类其实很简单，不外乎看产权属性，现存东莞的公寓有以下两类：

1、住宅类公寓

房产用途标注为“住宅性质”，产权70年，目前和普通住宅没差别，包括价格，居住功能，入学积分等。

例如南城的晶城、东城的中惠丽阳时代、花样年华、虎门的地标大厦等，这些小区均以小户型公寓为主，大多是早期开发的小区。

例如虎门地标大厦更是以6米层高复式公寓著称，但是这些小户型公寓的房产证上土地性质均为“住宅用地”。

2、商务公寓

大多由写字楼，办公楼改造的公寓，土地性质一般是办公性质，产权多是40年。房屋用途则一般为商业或办公楼。

而目前市面上大多数的新建公寓产品基本都是这一类型。

这两类公寓大多数都有其共同特点：小户型。

当然，户型大小并不是鉴定公寓的标准。

对于购买阶段，住宅性质公寓是适用于住宅的购房政策，包括首付比例、房贷利率政策等，而商务公寓则由于其产权性质为商业、办公，首付及房贷利率则是按照非住宅执行。

当然，在住宅尚未取消限购的时代，商业办公类不受限购政策限制，这也使得商务公寓在近几年狂热的东莞楼市野蛮生长。

但是在存量房交易市场，也就是二手买卖，商务公寓拥有一致命缺点，其二手交易流程依照非住宅性质政策，契税方面无论面积大小均执行3%的税率。

另外商务公寓的个人所得税及增值税更是不存在像普通住宅那样可以“满五唯一”和“满二唯一”免征，还比住宅多一个税项：土地增值税5%。

举个例子，一套50㎡住宅性质公寓与一套50㎡商务公寓，同样以50万的出售价，若住宅性质公寓满足满五唯一的条件，其二手交易将比商务公寓省下近交易价*13.3%的税费。

可见，光是在二手交易，商务公寓便比住宅公寓多出近15%交易成本，若是在新房阶段按揭买下，其房贷利率也要比普通住宅还要高，并且首付最低要五成。

当然，东莞商务公寓能野蛮生长，离不开开发商的助力。

住房需求催生商机

卖写字楼不如卖公寓香

结合前面说的，东莞市面上大多数新建商务公寓土地性质多以商业办公为主，那么开发商为何不以办公楼方向出售，反而热衷于以公寓为噱头去打造小户型呢？

从盈利的角度出发，开发商倾向建造带有居住用途的公寓离不开东莞近些年的发展。

近年来，东莞一跃迈入千万人口大关，居住需求旺盛，新房一度出现供不应求的局面，对于开发商来说，公寓比写字楼更有把握卖出。

这从东莞甲级写字楼高企的空置率也可以看出来，若去到镇区，丙级及以下写字楼的空置率更是高到惊人的地步。

以南城总部基地的寰宇汇金中心为例，该项目拥有写字楼及商务公寓产品，根据贝壳找房平台显示，项目写字楼挂牌租金多以50-70元/㎡·月，而小户型商务公寓租金挂牌价也是48-70元/㎡·月。

来源：贝壳找房网（截至23.4.3）

在写字楼高空置率以及高总价面前，能买下几百平方写字楼的客群数量显然不能与小户型单位相比。

小户型商务公寓的高灵活度，这令开发商偏向于将商业办公用地规划成公寓产品出售。

而预算不足的购房者为了能够在东莞安家，以自住为目的买一套价格比普通住宅便宜的公寓，或者为了通勤方便租赁一套与邻近公司的商务公寓，这也催生了公寓的居住需求。

商务公寓的低总价，不少投资客看中市中心商务公寓的租赁投资回报。

毕竟在东莞市区，普通住宅与商务公寓的租赁价格并无太大差距，而麻雀虽小五脏俱全的商务公寓，对比动辄几百万总价的普通住宅，其租赁投资回报率要高得多。

既难租又难卖

轮番扮演炮灰兼韭菜

以东莞市中心三个较为知名的公寓小区为例，分别是寰宇汇金中心、东城万达广场、第一国际，这三个小区均以小户型公寓为主，并且有大量公寓可租售。

通过在贝壳找房网抽样发现，楼龄最新的寰宇汇金中心，一43㎡单位当前的租金水平大约在2500元左右，二手挂牌价约86万。

当然，大部分业主的挂牌价多是实收价格，真实二手交易的话，计上税费，二手买家需支出不止86万。

更何况，若业主以按揭形式购入，其利息成本叠加，挂牌价没超过原买入价20%，基本都可以说没赚到钱。

而东莞市区较为早期的公寓产品东城万达广场，当时预售阶段的价格就接近1.3-1.5万/㎡，根据贝壳网二手房挂牌数据显示，40㎡的户型业主挂牌价在40万上下，挂牌价甚至低于原买入价。

反观第一国际，虽然建成年份更早，但由于是住宅性质，其增值明显高于寰宇汇金中心与东城万达广场，在租房源比也低于两个项目。

当然，这里属于抽查取样，不能完全代表东莞公寓的真实情况，不过不可否认的一点是，东莞市中心拥有好地段的公寓表现都已经如此了，更何况非市中心或者镇区的公寓呢？

更有媒体爆料，一位购买了两套UCC寰宇中心公寓的业主，18年开盘价105万，现在业主挂盘价88万，没计算税费就已经亏了17万！

而乐居君随机抽样的单位已经算是相对保守的案例了。

那么商办公寓为什么增值率比住宅公寓低，除了市场使然，公寓不能落户、居住成本高（普遍为商业水电）、交易税费高等都是公寓令人避而远之的诱因。

说到底，但在东莞高房价面前，很多首次置业的刚需买公寓，是迫于无奈。

而为了投资买公寓的，说白了，就是被割。

仍有过万套公寓待售

最严新政欲终止乱象

去年底，东莞住建局发布了全市商品住宅库存情况，2022年底全市共有3.7万套住宅待售，去化周期约15.2个月。

商办公寓库存方面，据瑞城搜数据显示，截止至2022年11月，全市目前共有约1.6万套商办公寓待售，这还没计上未获批预售的量。

可见，如今东莞新房市场去化都如此艰难，库存体量约新房住宅43%的商办公寓，去化压力得多大。

然而，就在商住公寓以更加内卷的竞争形势肆虐东莞楼市时，一枚深水炸弹突然袭来！

2023年4月3日，东莞市自然资源局、东莞市住房和城乡建设局、东莞市市场监督管理局、东莞市城市管理和综合执法局，联合印发《东莞市严控商业办公用房改公寓工作实施方案》。

早在2017年，东莞规划局出台《关于加强商业办公类建筑项目管理的通知（试行）》，从建筑设计规范上提出了限制“商改住”行为的措施，但未形成系统的监管机制，导致开发商有漏洞可钻。

直至近日发布的实施方案，不仅对商办土地的供应、规划设计、销售管理、装修环节、不动产登记等过程制定严管制度，执行方面也进行了权责细分。（通知明细：重磅！东莞出台新政，禁止商办改公寓！）

而这次最严“商改住”限制政策不外乎有以下重点：

1、从监督检查、制度设计、规划布局等方面严管存量商业办公用房等非住宅类房地产项目。

2、对新增的“商改住”实行零容忍。

3、对去化周期过长的镇街，暂不予以批准商业办公用地。

3、加大配套型住宅用地（R）的供给，同时加大保障性住房的建设。

简单来说，未来东莞的待售商务公寓将受到严格监管，新建的商办物业将很难再以“住宅”形式为噱头进行销售，部分去化周期过长的镇街将不再批准商办用地。

这对于部分在售商务公寓的开发商来说，无疑是惊天一锤。

归根结底，商务公寓的泛滥，不是东莞独有，人口体量及写字楼空置率比东莞过犹不及的深圳也同样存在这种情况。

然而深圳走的却是支持“商改住”路线，早在2021年7月，深圳规划和自然资源局便发布《关于进一步加大居住用地供应的若干措施（征求意见稿）》，对“商改住”给予支持。

当然，深圳支持商改住的目的是为了提供住房供应，解决住房紧缺问题，并且商改住也是体现在用地性质的变化上，并不是直接支持写字楼改商住公寓。

一直萧规曹随的东莞，这次却选择走上与深圳不一样的道路，明令打压“商改住”！

而这一波最严“商改住”限制政策，最后能解决东莞尖锐的住房问题吗？那些早已入手商务公寓的投资客们，他们将何去何从？你们认为呢？